高岛屋“没”错,错的是你——消费者!(中)║冷眼看市场

 

高岛屋“没”错,错的是你——消费者!(中)

接上

正是古北的社区结构,成了高岛屋选址的重要理由。用今天的互联网语言表述,高岛屋是把店开在最为精准的目标客户的家门口。

当然,高岛屋选址的理由远不止于此。

一直以来,古北社区地处“小”虹桥地区的心腹,而“小”虹桥地区不仅日资企业众多,日本国驻上海领事馆也在这里。也就是说,古北社区,其实是日本人在上海的最大聚集地。这,成了高岛屋选址的主要理由。

注:“小”虹桥的表述,是区别与以虹桥机场、虹桥火车站及国家会展中心为核心的大虹桥。

但,高岛屋决策者们没有想到的是,他们看到的的重要及主要理由,仅仅是表面现象:

表面现象一——在上海的日本人根本没有把上海高岛屋当成购物的首选地。因为,日本离上海太近了。

真正了解日本的读者可能知道,日本人的消费观念和当代中国人完全不一样。他们早就走完了“高及奢侈”的炫富消费时代,大部分日本人的消费理念非常务实,以实用、经济和环保为主。而且,日本人几乎不浪费。

在上海的日本人不少,他们的工作及生活主要集中在“小”虹桥和古北(二期、一期)。因距离日本较近,他们可以很方便的回日本探亲。在比较了日本和上海的物价后,他们完全有理由从日本把一个阶段内所需的生活用品带到中国,而不是到高岛屋来购买。同样的产品,相对日本国内市场,上海高岛屋要贵出不少。注重实用、经济的在上海的日本消费者,不可能不知道这些事。也就是说,高岛屋最看重的这个日本人群体,反而并不是他们的目标消费人群。

 表面现象二——生活在古北二期的“本地人”也并不都是高岛屋的消费人群。因为,古北二期是一个“移民社区”。

在古北二期生活的“本地人”中,真正的土著上海人并不多,江浙等的外来人口比例非常大,短租客也非常多。

古北二期的房子,最早在2002年前后开盘销售,当时的价格也就几千块每平(虽然价格不低)。最后一个小区(李嘉诚家族旗下的御翠豪庭)在2008年前后开盘,也不过2-3万块左右每平。后来,因整体楼市价格上涨,古北二期的房价涨至今天的十万每平左右。

十万每平的价格看似很高,但这并不是住户自己真正掏钱购买的,而是他们早期购买坐等时间红利的结果。和当今上海一些新房动辄十五万、二十万,甚至更高的价格完全不同,这些新房(以黄浦江两岸为主)的购买者才是真正有实力的买家,他们的消费能力才是最高的。

看到这里,你也许明白了一点,居住在古北的“本地人”,并不是真实的高端实力买家,虽然大家很有“钱”(这个“钱”,其实是他们的房产资产)。而居住在古北二期的港澳台同胞,包括日韩等外籍人士,根本不可能把高岛屋作为他们日常消费的主力战场(主要是价格太高了)。

也就是说,居住在古北二期十个小区的人,根本不足以支撑高岛屋的销售。

同时,古北,地处上海核心商圈的外围,根本就没有多少“流动人口”(高岛屋闭店的根本原因)。

(未完待续)

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2019年7月19日

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